דלק נדל"ן - נכסים מניבים בע"מ ואח' נ' הום סנטר (עשה זאת בעצמך) בע"מ

החלטה

רקע

ביום 13.12.11 הוגשה בקשה מטעם דלק נדלן נכסים מניבים בע"מ ומיקומים בע"מ (להלן:"המבקשות") למתן צו זמני במעמד צד אחד. המבקשות הן בעלות זכויות במקרקעין שברחוב שלום הגליל 1 בעכו שבהם מצוי קניון עכו (להלן:"הקניון"). המבקשות רכשו את הזכויות בקניון מחברת באוהאוס בע"מ ונכנסו בנעליה מול השוכרים המפעילים את עסקיהם בקניון. הום סנטר (עשה זאת בעצמך) בע"מ (להלן:"המשיבה") מפעילה חנות בקניון. ביום 31.07.95 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת, בקשר לנכס ולאורך השנים נחתמו תוספות להסכם כאשר התוספת האחרונה להסכם נחתמה בין הצדדים בחודש נובמבר 2010 ובסעיף 2 שבתוספת הוסכם כי תקופת השכירות מסתיימת ביום 30.06.13. לאור כוונת המשיבה לסגור את החנות המבקשות פנו לבית המשפט בכדי שזה ייתן צו מניעה האוסר על המשיבה לסגור את הסניף בקניון ולהמשיך ולהפעילו עד מועד סיום הסכם השכירות.

טענות הצדדים

המבקשות טוענות כי לפני מספר חודשים ביקשה המשיבה לקיים פגישה בנוכחות מנכ"ל וסמנכ"ל המבקשת עם נציגי המבקשת. לטענת המבקשות במסגרת הפגישה הודיעה המשיבה כי הואיל ובכוונתה של המשיבה לפתוח סניף נוסף של הרשת בקניון אחר הנבנה בעכו הרי שהיא מבקשת לבדוק אפשרות להשתחרר מההסכם ולסגור את הסניף שבקניון.

המבקשות טוענות כי במהלך הפגישה הודיע נציג המבקשות מר אוזן שמואל על התנגדותן של המבקשות לסגירת הסניף שכן מדובר בהפרה של ההסכם שיגרום למבקשות נזקים רבים. משכך המבקשות הסכימו לסיום מוקדם של תקופת השכירות בכפוף למציאת שוכרים חלופיים.

ביום 08.12.11 נודע למבקשות כי המשיבה מתכוונת לסגור את הסניף באופן חד צדדי ובניגוד להסכם וכי המשיבה כבר החלה לרוקן סחורה מהחנות. באותו היום שלחו המבקשות למשיבה מכתב בו נדרשה המשיבה לקיים את התחייבותה להפעלת המושכר בהתאם להסכם השכירות.

משלא נתקבל מענה למכתב ולאור העובדה כי ביום א' 11.12.11 סניף המשיבה בקניון עכו – כלל לא נפתח, הגישו המבקשות כתב תביעה לאכיפת ההסכם אשר במסגרתו הוגשה הבקשה דנן. המבקשות טענו כי מן הפן המשפטי הרי שבשל ההפרה היסודית שביצעה המשיבה רשאיות המבקשות לדרוש את אכיפת החוזה וכי הסייגים לאכיפתו של חוזה הקבועים בסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א -1971 אינם מתקיימים בענייננו. לבקשה צורף תצהירו של מר אוזן שמואל נציג המבקשות.

ביום 14.12.11 הוריתי על מתן צו מניעה זמני כמבוקש וזאת בכפוף להפקדת ערבויות מתאימות. ביום 20.12.11 הוגשה תגובת המשיבה ולפיה בניגוד לטענות המבקשת הרי שאין בהסכם כל התחייבות מצידה של המשיבה להפעיל בפועל את החנות. המשיבה ביקשה להבהיר כי היא לא הפסיקה לשלם את דמי השכירות והיא מכירה בהתחייבותה ומתכוונת להמשיך ולשלם את דמי השכירות גם כאשר החנות סגורה. המשיבה טוענת כי בשונה מהסכמים אחרים עליהם חתומה המשיבה עם משכירים אחרים ברחבי הארץ, בהם קיימת הוראה ספציפית המחייבת את המשיבה להפעיל את המושכר בימים ובשעות מסויימים הרי שבהסכם בין המשיבה למבקשות אין כל הוראה המונעת מהמשיבה לסגור את החנות, בהתאם לשיקול דעתה ועל פי בחירתה ובלבד שתעמוד בכל תשלומי השכירות וכך הוסכם בהסכם המקורי שנחתם בין המשיבה לחברת באוהאוס בע"מ. גם בתוספת שנחתמה בחודש נובמבר 2010 אין כל הוראה המונעת את סגירת החנות. המשך תפעול החנות מסבה לה הפסדים. מהפן המשפטי טענה המשיבה כי בהתאם לפסיקה הרי שאל לו לבית המשפט ליצור מחדש חוזה שונה ממה שהצדדים לו הסכימו ביניהם ולקרוא בחוזה התחייבות שלא קיימת בו. עוד טענה המשיבה כי אף מאזן הנוחות נוטה לטובתה שכן הפעלת החנות מסבה למשיבים נזקים כלכליים כבדים ואילו המבקשות לא הוכיחו כי נפגעו או כי ייפגעו מסגירתה של החנות וזאת לאור כוונת המשיבה להמשיך ולשלם למבקשות את דמי השכירות וכל תשלום נוסף החלים על המשיבה.

ביום 22.12.11 הוגשה תשובת המבקשות לתגובת המשיבה. בתגובה נטען כי טענתה של המשיבה על כי אין בהסכם התחייבות של השוכרת להפעיל בפועל את החנות, נועדה לכישלון שכן בסעיף 4.2 להסכם המקורי במסגרת הצהרות השוכר נקבע שהמשיבה חפצה לשכור את המושכר למטרת תצוגה ומכירה של מוצרים שונים. כמו כן בסעיף 7.1 להסכם שעניינו מטרת השכירות נכתב "השוכר ישתמש ויפעיל את מושכר למטרות תצוגה ומכירה של מוצרים שונים המבוססים בין השאר, על שיטת עשה זאת בעצמך". עוד נטען בתגובה כי על פי עקרון תום הלב מחוייב כל צד לחוזה לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים בהתאם לרוח העסקה ותוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו ואילו בענייננו המשיבה פעלה באופן חד צדדי ותוך התעלמות ופגיעה באינטרס המבקשות. עוד נטען בתגובה כי בעוד המשיבה טוענת כי למבקשות לא נגרם ולא ייגרם נזק שכן המשיבה תמשיך לשלם את דמי השכירות והניהול הרי שמדובר בחוסר תום לב שכן סניפה של המשיבה מהווה "חנות עוגן" בקניון עכו המושך קהל רב שיפסיק להגיע אל המתחם. חנות המשיבה מהווה את מרכז הכובד של הקניון המחולל תנועה של קונים ועל כן נזק רב ייגרם למבקשות וליתר החנויות שבקניון שכן הקהל אף מופנה על ידי שילוט שתלתה המשיבה להגיע אל הסניף החדש שבקניון אחר. עוד נטען כי על פי התוספת להסכם, דמי השכירות הינם נגזרת של פדיון החנות ועל כן חנות סגורה מאיינת את סעיף הפדיון וגורמת לנזק ישיר למבקשות. עוד נטען כי סניף המשיבה נפרש על שטח של כ-1,300 מ"ר והותרת החנות סגורה משרה על הקניון מראה של עזובה והזנחה. כמו כן אין לקבל את טענת המשיבה על כי הפעלת החנות מסיבה לה נזקים כלכליים כבדים שכן המשיבה לא הציגה ראיות בדבר הפסדים אלו. יתירה מזו, באם נגרמים למשיבה הפסדים מדוע ביקשה להאריך רק לפני שנה את תקופת ההסכם בשלוש שנים נוספות, הסכימה להגדלת דמי השכירות ודמי הניהול ותוספת אחוזי דמי הפדיון?. עוד נטען כי גם לאחר מתן הצו הארעי על ידי בית המשפט המשיבה מפעילה את החנות על ידי מספר מועט של עובדים ובצורה מוזנחת.

בהחלטתי מיום 24.12.11 קבעתי את התיק לדיון במעמד הצדדים.

ביום 29.12.11 התקיים הדיון בו נחקרו המצהיר מטעם המבקשות והמצהיר מטעם המשיבה וב"כ הצדדים סיכמו את טענותיהם בע"פ.

ב"כ המבקשות המלומד טען כי מדובר במהלך כוחני וחד צדדי של רשת גדולה בפריסה ארצית וכי המשיבה בחרה שלא להתייחס לפתיחת הסניף החדש שלה בקניון החדש. עוד טען ב"כ המבקשות כי מההסכם ניתן ללמוד שיש חיוב על המשיבה לפתוח את הסניף וגם אם נניח על פי שיטת המשיבה שחסר סעיף כזה הרי שיש לקיים חוזים בתום לב. עוד נטען כי המבקשות הצביעו על הנזקים הכבדים שייגרמו להן ומדובר בנזק בלתי הפיך שלו השפעה על כל הקניון לרבות השוכרים האחרים שבמתחם. כמו כן חזר ב"כ המבקשות על הטענה כי המשיבה לא הוכיחה שנגרמים לה נזקים וכי מהארכת החוזה יש ללמוד שלא נגרמו לה הפסדים.

ב"כ המשיבה טען כי יש לדחות את הבקשה שכן מדובר במעשה עשוי כי למעשה החנות נסגרה כבר בשמיני או בתשיעי לחודש דצמבר ובאשר לנזקים טען כי המבקשת לא הוכיחה נזקיה ובכל מקרה מדובר בנזקים כספיים ויש לתבוע אותם בתביעה כספית ולא בצו מניעה. ב"כ המשיבה חזר על הטענות לפיהן אין סעיף בהסכם האוסר על המשיבה לסגור את החנות. באשר לסעיפים בחוזה אליהם מפנות המבקשות ומהם הן מבקשות ללמוד על התחייבות של המשיבה לפעול טען ב"כ המשיבה כי מדובר בסעיפים המטילים מגבלה על השוכר באופן השימוש במושכר ואין ללמוד מסעיפים אלו התחייבות להפעיל את החנות גם אם היא "חנות עוגן".

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית

ארבעה הם המבחנים אשר לאורם תבחן בקשת המבקשות, ושקיומם המצטבר יזכה אותן בסעד הזמני המבוקש, בעוד שכישלון בקיומו של אך אחד מהם - יביא לדחייתה של הבקשה:

1.     מבחן הצורך בהתערבות בית המשפט בטרם מתבררת התובענה בתיק העיקרי - לצורך שמירה על המצב הקיים.